積算価格 v.s. 収益還元価格 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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積算価格 v.s. 収益還元価格

こんにちは、shikonです。


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最近の物件紹介では、積算価格以下の物件が、多いです。

これをどう考えたらよいのか? 

不動産業界の難しい命題ですw

利回りもそこそこの物件もあるし、なぜ、皆、買わないのか?
金融機関も融資しないのか?


銀行毎に、積算価格、収益還元価格それぞれ違うので、あまり神経質になる必要はないですけど、なんだか気になります。

積算価格が、おかしな地域があるのではないかと思ってます。




東京で不動産投資していると、『積算価格 < 収益還元価格』の場合が多いです。

自分が所有している物件は、東京でも名古屋でも、収益還元価格が積算価格を上回っていると思われ、積算価格で担保価値を見る金融機関からしてみると、大幅な担保割れしている可能性高い です。


怪しい不動産コンサルタントに相談すると

『大幅な信用棄損してますね~』

と怒られることでしょうw


去年、会った銀行マンの方のお話。

『大阪市中心部には、積算価格 < 収益還元価格の地域多いけど、名古屋市では、積算価格の方が、上回っている地域しかない。』

数年前は、名古屋市でも収益還元価格が、積算価格を回っている地域が多かったのに、、、

地価の上昇はあったけど、家賃の上昇が追い付いていないということなのでしょう。

今年の路線価発表では、都市部では、若干上昇するかもしれませんが、今後、下げに向かうのかもしれません。


上記の銀行マンに教えてもらったところによると、

その支店のお客さんは、

中部圏で、低層(3~5階建て)RCをそこそこの郊外に建築していると聞き、メーカー名も教えてもらいました。

今回、メーカー訪問はしませんでしたが、建築された物件は、見学してきました。

銀行としても、評価出やすいということです。

銀行評価の上で、融資出やすい地域・物件タイプがあるようです。


どうかな~。 

私の好みではないけど投資的視点としては、ありなのかもしれません。


現在、建築中の物件を仕上げて、その後、不動産投資どうするか、現在、考え中です。


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(了)

コメント

No title

ランキングUPに少しでも貢献できればと思います。
そもその銀行って
積算=売り飛ばしていくらは取れるかという金額
収益還元=家賃でどれだけ返せるか

収益還元は返済率なので 長期金利上昇 家賃下落 修繕などの組み合わせなのでなんとか説得力がありますね。返済比率40%だと過去の地域の実績を見て問題ないとか。
曲者は積算って路線価ベースですよね。
この路線価って固定資産税の元になっているから
地方自治体としては下げたくない。ゆえにそもそも
実態の取引金額とは回避してます。地方は取引値より高く 都心は低い傾向ですよね。
建物は単に建築コストだけだから 取引値との回避は中古ではでてきます。例えるなら車の金額をみたらわかります。ものによって全然価格が違います。
金融機関としても貸したいときはお手盛りで都合の良い指標=地方は路線価 都心は取引値でみてきますが、
貸したくないときはシビアにみてきます。
銀行積算=処分していくらなのかということです。
極端なことをいうと 
土地値-解体費も十分にありえます。
RC築20年 路線価積算3億の物件が
土地値7000万(取引値1億×70%)
-解体費1000万=6000万
2.5憶で買って残債2.3億で含み益7千万と
思っているのが銀行評価-1.7億の債務超過。
融資できなくなりますよね。

融資が厳しい=銀行評価厳しい時に
買い進めないのも同様で
3億の物件自己資金20%入れて買い続けてても
どんどん銀行からはBSがくづれてゆくということですね。


積算評価は当てにせず自分自身で見極めて
不動産投資することが肝要化かと思います。

>>>>
土地は相続性路線価、建物の法定耐用年数をSRC・RCは47年、S造を34年、木造を22年、再調達単価はSRC・RCを190,000円/㎡、S造を160,000円/㎡、木造を130,000円/㎡で計算しています。

Re: No title

麻布さんは、いつも鋭いですね。

> ランキングUPに少しでも貢献できればと思います。

ランキング比較的下だと、本音で書いていたりしますw

> 曲者は積算って路線価ベースですよね。
> この路線価って固定資産税の元になっているから
> 地方自治体としては下げたくない。

これが、積算価格・相続時の評価額より実勢価格が低い原因ですね。
相続も絡んで、今後どうするんだろう。

No title

お褒めいただき恐縮です。


地方は人口減と地価下落で税収はがた落ちですね。
地方自治体は路線価ベースの固定資産税ですから死活問題です。
首都圏もいつまで人口増えるのでしょうか?

ガイア見ましたが、改ざん問題はかぼちゃの馬車より=シェアハウスよりも収益アパートのほうが多いというコメントはゾッとしましたね。

あと前回のコメント回避ではなく乖離ですね。
訂正します。

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プロフィール

丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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