収益不動産版フラッシュクラッシュは来るか? - shikon(丸山 晶)の投資譚
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収益不動産版フラッシュクラッシュは来るか?

こんにちは、shikonです。


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フラッシュクラッシュとは、『瞬間暴落』、、その後、価格は、戻ります。

今年1月3日に、起きたFXにおけるフラッシュクラッシュ。

正月の薄商いの中、FX瞬間暴落/戻りで、強制ロスカットで多額の損失を出した方が、おりました。

フラッシュクラッシュ、収益不動産版は来るか?

一昨年の秋ごろから、融資に変調をきたし、去年の春先には、融資が相当シブチンになりました。

不動産賃貸用長期融資も、、不動産業者向け融資も、然りw




私事ですが、前回の『収益不動産版 フラッシュクラッシュ(?)』、リーマンショック前後のことを振り返ってみます。

リーマンショックは、2008年9月15日

当時は、2008年の春先から、上場不動産会社が、破綻しだしており日本の金融機関にも、警戒感が広がっておりました。

当時、金融マーケットを全く見ていなかった私ですが、2008年5月から収益不動産の勉強を開始しました。

1カ月程度、勉強して、健美家さんに、物件照会して実際の不動産の内見を始めました。

勉強は、本も何冊か読みましたが、友人・知人で不動産投資している方に、話を聞いたのが、一番役に立ちました。


物件照会を始めて、1週間で、始めて買付入れて、不動産屋に、某メガバンクに連れていかれて、7月末に物件、無事購入しました。

照会入れた業者が、別物件を、メールしてくれてその物件に買付。

当時、皆、委縮していて(不動産会社はドンドン倒産するし、人口減少社会でアパマン投資なんてとんでもない、という雰囲気だったと思います。 )人気なかったよな~。

ちなみに、その翌週に買付入れた大阪の大型物件は、審査長引いて、9月12日(リーマンショック直前)に決済しました。
連合体でつながった大阪の業者の仲介で、こちらは、ほぼフルローン。


最初の物件は、ファンド破綻物件。

●都内のかなり田舎の立地
●築17年RC(耐用年数 残存30年)
●60室以上の大型物件
●表面利回り 14%
  ※家賃を相場で引き直せば、12%強ぐらい。
●15%程度空室率
(破綻物件のため新規募集していなかった面もあり、空室多かった。)

『フラッシュクラッシュ、収益不動産版は来るか?』の話なので、この話の詳細は、本日は、置いておきます。

メガバンク担当者に言われたのは、

●6月半ば...オーバーローンOK。好きな額だけ融資希望額書いてww

●7月上旬・・・本部でオーバーローン禁止になったwフルローン融資ということでw

●決済1週間前…原則フルローン禁止になった。10%頭金入れてくださいwww
※実は、その銀行からビジネスローン借りていたので、実質フルローンでしたww
※年明けぐらいに、ビジネスローン回収希望を言い渡され強引に貸しはがしにあい、あの振興銀行からローン借りました。金利10%以上でしたが、それで取得税、固都税払いましたよ。

以下は、その後、メガバンクの担当者から聞いた話

〇9月初旬…全面的にフルローン禁止w

〇9月15日 リーマンショックw


てな流れでした。

メガバンクさん、適切に金融情勢を見ていた気がします。

翌年、春先までは、業者の融資は、全くつかず、個人向け長期ローンもかなり厳しい状態でした。

半年ぐらいは、融資非常に厳しい状態で、物件価格も激下げ状態だったと思います。

私も、リーマンショック後は、手金尽きて、何もできませんでした。



当時は、

●不動産業者(売買業者、デベロッパー)が、物件を多数所有していた。

●一般個人投資家が売りたい物件を多く抱えていたわけでない。


現在は、

●新築アパートは、業者結構、抱えているけど、不動産業者(売買業者、デベロッパー)は、それほど在庫を抱えていない。

●サンタメ業者は、結構、持っているみたいですが、場所聞いてもよくわからない地方の物件が、多いみたいです。

●個人投資家が、高値掴みした物件を多く抱えている。



多くの当時を知る業者も話していることですが、

●現在、アパートぐらいは業者の損切で、激安物件が出てくるかもしれないが、個人投資家所有の長期融資を引いている物件は、損切せず(できず)、市場には、なかなか出てこないのではないか?

てな感じで、私は、考えています。

安く買いたい方は、狙っているのでしょうが、フラッシュクラッシュ、収益不動産版は期待薄ではないかと思っております。

地方では、激安不動産が出てくるかもしれませんが、都心、郊外は、どうなのかな~。

都心では、

●タワマン
●(相続した)土地
●耐用年数が残っていない物件

以外は、堅調な値段が続くのではないか?


首都圏、郊外は、急落はなく、ジリジリ価格が下げていく展開ではないかと思っております。

他の方のコラム、ブログ拝見すると、 都心も下がるという論調が多い けど、どうなんだろう。


本日は、全く個人的な予測を、書いてみました。


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(了)

コメント

株価と連動していく可能性が高いと考えているので、株価の動向も見ながらですよね。
僕も都内物件は急落はしないと考えています。

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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