大阪物件所有のため資金繰りが大変だった件 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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大阪物件所有のため資金繰りが大変だった件

こんにちは、shikonです。


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前回、都心は、特に物件価格下がらないでしょう、と書きましたが、都心でも、割安物件出てくるのでしょうか?

昨日、狼さんもブログで書いているしな~。

10日前ほどに、電話で話したときは、

『皆、簿価、残債額が高いので、なかなか安く売れないよ。』

とのことだったと思うのですが。。。 君子豹変ですかーw

プッシュで物件探しをしていない私のところには、

売れ残った訳ありの土地情報しか来ません。

中古の1棟物も、高い感じがします。


ちょっと市況を確かめるうえでも、探してみます。


前回のブログを書いて、リーマンショック前後にRC3棟買いで、約1年程、資金繰りで大変だった のを思い出しました。

会社経営していても、

●人間(社員、取引先)の問題
●資金繰りの問題


は、神経を使います。

それに比べれば、不動産賃貸業、資金繰りの計算が、事前にだいたいわかるので、楽なもんです。

当時、資金繰りが大変だったのは、

●ビジネスローン、保証協会向け融資で得た借金を頭金にして、物件を購入してたw
  ※真似しないでください。
●購入後、不動産取得税が、来たw
●ビジネスローン(残高1500万円)の一括返済をメガバンクに求められて返した(貸しはがされた)。


からでしたが、購入した大阪物件(約50部屋の物件)も資金繰りが厳しい原因でした。

賃借人: 敷引30万円、退去時返却20万円(10万円償却) ~関西、特有の商習慣~

で、殆ど契約していたため、退去(部屋数多いので、ほぼ毎月発生します)毎、20万円/退去 借主に返還してました。

新規募集は、 礼1敷1 で、募集しており入退去あるとキャッシュフローはマイナスとなっておりました。

たまらず、振興銀行に実質金利13%ぐらいだったかな、、1300万円(ぐらいだったかな)、借入しました。
東京物件、担保枠があると言い張ったら、借りれました。

金利の高さに驚きながらも、半年ぐらい借りて、一括返済しました。



キャッシュフローは、かなり出ていましたので、高金利借金/返済、余裕でしたww

保証協会の融資を借り換えで借入額増額して、振興銀行借金も返済の原資にしましたけど。。


今回、無理してでも、買ったほうがよい物件、出てくるのでしょうか?

ロートルな私は、参戦しないと思いますが、もし美味しい局面発生したら参加する方は、よく注意して物件選ぶことをお勧めします。

以前、ブログに書きましたが、そんなャッシュフローが出ていた物件ですが、大阪物件以外の東京物件、埼玉物件は、その駅では、競争力ある物件だったと思いますが、家賃が毎年のように下落して、“並”の物件になってしまいそうなので、アベノミクス開始とともに、売却しました。

賃貸の需給が、崩れだすと、ダラダラと家賃下げるのを身をもって体験しました。



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(了)

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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