事務所埋まりませんが、住居は満室。 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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事務所埋まりませんが、住居は満室。

こんにちは、shikonです。

今まで、建築中のメーカーが、変更契約で事務所に来てました。

部材不足で工事止まっておりましたが再開して、5月中旬には、引き渡しできそうです(^-^)/

このメーカーさん、消費税増税の関係もあり、今月、受注絶好調みたいですw

〇普通のサラリーマン方は、頭金4割を求められるので、相手にしいない。
〇物件をあまり持ってなく年収それなりにあるサラリーマン方か、不動産系でない法人が、フルローンで、都内をバシバシ買っている。
銀行の支店長とか建築会社の部長とか流通系会社が寮として。。。


だそうです。


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去年の7月に引き渡し受けた物件、1階を事務所としたのですが、いまだに、埋まりません(T_T)

内見は、数件あったのですが、申し込みはゼロです。

去年暮れに、条件見直しで、家賃を思いっきり下げても動きありません。

先月、管理会社の客付け担当者が、来社。

ネットで閲覧はあるが、その先、進まないそうです。

他の部屋の分でキャッシュフローは、プラスなので、このまま我慢します。

昨日、電話あり内見があり検討中とのことでした。

業種的にどうかな~。難しそうな気がします。

賃貸金額が大きいので、早く決めたいところですが、様子みます。

★★★

その他物件は、申し込みベースで東京も名古屋も全部、埋まりましたw

東京で、単身向けの2部屋、4月に空き予定ですが、立地は良いので、しかも家賃安め(?)なので、直ぐに埋まると思います。


と思っていたら、今週、退去も4月初旬なのに、新大学生の申し込みがあり入居決まりました。
25m2 9万円(共益費込み)の1K部屋、内見もせず決まりましたw

東京都都心、だいたい23区のうち15区(家賃高い区から数えて)くらいの地域は、空室、殆どないと思います。

空室出ても、

管理会社:『同条件の募集でよいですか?』

私:『はい。』

キャッシュは、あまり残りませんが、経営に関してあまり考えることないです。


私、この“15区外”の23区内に住んでますが、駅前は、賑わっておりますが、住宅地では、

〇子供の数は、減少している。
〇アパートの空きは、明らかに増えている。
〇新築戸建ての売れ行き悪い。


と感じます。

生産緑地問題(いわゆる2022年問題)の影響が、モロに出るかもしれない地域でもあるので、ベテラン投資家は、警戒していますよね。
不動産屋・銀行は、購入を薦めてきますが。。。東京の地主は体力あるので、広めで造りの良い物件を建築してきますからね。


昔、所有していた東京のはずれ(郊外)にあった大型物件、4月半ば超えると、殆ど内見がなく、大変だったです。

繁忙期は、周りの競合物件の状況を見ながら、週単位で募集条件いじっておりましたし客付け店に菓子折りを持って、お願いして回っておりました。

年間平均で空室率5%程度で頑張っておりましたが、学生が主要なターゲットだと、フリーレントの家賃の機会損失もバカになりません でした。

今年は、いわゆる引っ越し難民の問題があるので、季節性のある物件は、気が抜けないのかもしれません。

残るキャッシュフローは、少なくても、経営がお気楽な物件のほうが、自分には、向いております。


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(了)

コメント

どちらかと言えば、東京の外れに大型物件を所有していますが、一回一回勝負ですね。僕も将来的にはキャッシュ残らなくても楽な方で経営して行きたいですね。

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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