管理組合から『修繕計画で大変!』のお知らせ - shikon(丸山 晶)の投資譚
FC2ブログ

記事一覧

管理組合から『修繕計画で大変!』のお知らせ

こんにちは、shikonです。


クリック応援よろしくお願いします。  

昨年購入した都内 区分マンション、管理組合からパワポで気合の入った、
『管理組合からの大事なお知らせ』が来ました。

要約するに、修繕するにしても大変なので、

『あなたと家族の大切な財産です!皆で、今後のことを考えましょう!』

といった内容のものでした。


築45年 の分譲マンション
広さ53m2の3LDKマンション
店舗・事務所も含む約70戸の旧耐震SRC造り
家賃12万円で賃貸中
大手町へ地下鉄で10分程度


管理費: 11,500円
修繕積立金: 11,000円


現在の積立金:約8300万円
近年中契約している修繕費合計:1億5千万円
※屋上防水、バルコニー防水800万円、排水管更新工事7000万円、大規模修繕工事8000万円、、等


訳あり物件(といっても表立っては、何も問題ありませんw)をかなり安く購入したので、あまり気に留めておりませんでした。

老朽化は、大変ですね。

区分所有者の総意をまとめるのも大変です。


最後に下記項目等に関しての意見くださいとアンケートがあります。

<将来に向けての運用例>
1.トラブル毎に対処して運用を計る
2.排水管等契約的に修繕していく
3.修繕積立金の値上げ、または一時金徴収で積立金の補足を図る
4.現状のまま売却
5.更地にして土地を売却
6.建て替えの検討
※1,2,3は、耐震不足のため高額な費用がかかる可能性があります。


持ち分で計算してみると、古いマンションにも関わらず、容積(600%)を使い切っており、自分の土地の権利は、3坪弱ほどです。
坪350万円としても、1000万円程度が、自分の持ち分です。

取り壊し費用が、ファミリー1戸あたり500万円程度だとすると、更地にして土地を売却という選択肢も難しい。

所有者、高齢化しているだろうし、1,2,3で、騙し騙し、当分は、運用していくしかないような気がします。

区分だとコストコントロールできないので、他力本願嫌いな私には、向かない投資対象かもしれません。


立地がよい物件を選べるメリットはありますが、投資額を増やしていこうという投資家には、向かないと思われます。

減価償却は取りやすいので、税金払いたくない系の方には、向いているかもしれませんが。。。

物件評価額を、評価証明の評価額とする金融機関も多いので、担保評価の面では、注意が必要そうです。



不動産ランキング  応援お願いします。

(了)

コメント

コメントの投稿

非公開コメント

プロフィール

丸山 晶

Author:丸山 晶

不動産投資 ブログランキングへ

不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


フリーエリア

カレンダー

07 | 2020/08 | 09
- - - - - - 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 31 - - - - -

最新コメント

メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文: