銀行の担保評価が厳しい。 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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銀行の担保評価が厳しい。

こんにちは、shikonです。


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金融機関の融資が、少し緩んできた!という声がネット上でもちらほら聞こえる中、取引のある銀行に、融資相談に最近、行っております。

一時期の
『融資の相談自体をしないでください。』といった極端なことは言われませんが、

相変わらず、厳しい状況のように感じます。
私だけ特に厳しいのか??

『貸し過ぎて、預貸率xx%なので、預金集めに忙しいです。』
『あまり大きい声でいえないのですが、金融庁さんの調査が続いておりまして。。』
『相続税対策の融資は、積極的なのですが。。』
『ところで、丸山さんの事業会社で投資信託買いません?資産管理会社以外の会社のノルマがあるんです。』
『枠だけでよいので、銀行カードローンの申し込みしてください。』



昨日、銀行の系列の不動産屋さんと話したのですが、その銀行は、基本、1個人3棟まで しか融資しない方針になったそうです。
5棟分、融資受けているのだが。。。。もうこれ以上の融資は無理なのは、わかりますが、既存融資物件売れとか、言わないで下さいよwwww

ヤダヤダwww

特に私にとって厳しいと思うのが、収益還元でなく積算重視な姿勢が強い ことです。

近隣商業地で300%容積満額取れる地域で、
『路線価ベースで計算して、その70%が、担保評価となります。』
なんていうこと平気で言われます。

融資金額あたりの表面利回りが、11%、12%なんていうことになります。

昔と言っていること違わなくないかいw

しかし金融機関、財務も相当痛んでいるみたいです。

アパート系の会社の不祥事で、損失を多く出しそうな他、、、、よろしくない話をよく聞きます。

某メガバンクも含めて、地銀が、為替ヘッジなしで米国債相当額投資しているので、円高にでもなったら、多額の損失を出すと言ったことをネットで話している専門家もおります。

今期、不良債権の引き当て結構積むと思いますが、金融機関も体力ないと不良債権処理も小出しに行い経済全体の停滞が長引きます。

公示価格は、今年、上がったみたいですが、、不動産価格自体は、今後ジリジリ下げる展開なのかもしれません。

路線価ベースで見る金融機関増えると、容積率300%以上の土地を中心に購入している私としては、担保不足が顕著になり、新規に買えなくなりそうです。

大きい物件を避けているので、いざとなれば売ることはできるとは思うのですが、そろそろ強制的な隠居かもしれませんww




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(了)

コメント

No title

都心の収益還元法での融資は
銀行からみると
どう考えても 債務超過になりますよね。

借りたものしかたがないから
あとは元金返済の進むのと 家賃の下落と
どちらが大きいか競争になります。
下落局面は銀行が保有不動産評価を
競売などの時価でみてきますから
物件価格が下がっても買い進むのは至難の業となります。

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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