狼セミナーお疲れさまでした & 改元の影響 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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狼セミナーお疲れさまでした & 改元の影響

こんにちは、shikonです。


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先週、土曜日は、 平成最後の狼セミナー & 懇親会 に参加してきました。

狼閣下、エスパーさん、参加した皆さま、長丁場、お疲れ様でした。

平成で、不動産のセミナーと言えるものは、これで4回目です。

狼セミナーは、高額塾の勧誘がないのが、寂しいですね~w

昔、行ったセミナーでは、

〇地主が農協の融資を使って次々にアパート建てている東京の某地域をお薦め地域だ!
   (表向きの表面利回りは、良いでしょうけど。。)

〇長屋形式で敷地延長・旗竿地に、建てましょう!!
(旗竿地で長屋形式のアパート建てた後、条例変わって、同じ建物建てられなくなった瞬間に、資産価値は、一夜にして棄損とか、怖いです。世田谷区あたりが、口火切りそうな気がするとか、アパートメーカーの方が、話しておりましたw)

といった内容の上に、帰り際に、月25万円(だったと思うが)の高額塾の入会を勧められて、入会している方が、いたからな~。


懇親会でも、ダーティーマネーで、物件を増やしている方がいなくて残念でしたwww



私のブログを読んでくれている方もいて、なかなか鋭い指摘も受けて、刺激を受けさせて頂きました。
ありがとうございます。


セミナー内容は、マル秘なので、書けませんが、どのように物件を探して、どういう点に留意して、関係各位と交渉していくか は、確かに重要ですね。

魚を与えるのではなく、魚の釣り方を教えよ!

得た情報を自分なりに判断して、どのように活用していくかを考えていく姿勢が重要ですね。


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★★★

前回、ブログの告知をtwitterでしたら ちきりん さんに、リツイートしていただき、ブログのアクセスが増えブログランキングも、少し萌えましたw

ちきりん (@InsideCHIKIRIN) · Twitter


記念に、最新本


『徹底的に考えてリノベをしたら、みんなに伝えたくなった50のこと 』 ちきりん(著)


購入してみました。


前回、ブログで、相続放棄の話を書きましたが、これは、また別の機会に書くとして、購入物件で問題になっている排水管と給水管の劣化について、書きたいと思います。


現代の給水管は性能が優れていますが、築20年を超えるマンション給水管は現代のものほど性能は良くないと言われております。

私の認識では、1990年代後半以降のマンションでは、それほど赤錆の心配がいらない、という認識であります。
多分、この認識、的を外していないと思いますが。。。

前回ブログで書いた区分マンション、築45年なので、排水管だけでなく給水管のほうもこれから、問題が発生してきそうです。

1990年代前半築の1棟マンションを、売却するか思案中の時に、大規模地主系大家の方に、給水管の赤錆問題は、やっかいだよと聞いて、売却する決断しました。

レバレッジは、掛けるが、徹底的に将来リスクは、排除する投資姿勢ですので、、、

不動産のリスクは、いわゆる“灰色のサイ”です。
金融機関も、急に、態度変更して資産価値が棄損なんていうことも起こりますからね。


昔、物件購入した翌年に、
『物件評価、昭和築には、一律 X%減算ということになりました。』
と昭和減算のお達しの連絡がありました。

平成築なので、これは逃れましたが、 広い土地減算 というのも同時にお達しがあったらしく、銀行内での私の物件担保価値は、大幅に下がっておりました。

こんなので、 『担保不足です、他に担保に入れられるものありませんか?』  なんて言いかねないのが、金融機関ですw

広い土地が減算されるのは、建物取り壊して土地を分割分譲するにしても、手間も掛かるでしょうとうことだったと思います。



今回、令和に元号が変わると、銀行評価の仕方等も変わっていく予感がします。

セミナー内でも触れられてましたが、昨今のアパマン融資の諸問題の影響もあり、今年から数年で、銀行の物件評価・融資姿勢、ガラっと変わりそうです。


改元の影響ではないですが、先日、異動の挨拶に来た担当者が、

『今までとは、違って、首都圏在住者の札幌市物件の融資は、厳しくなりました。去年の北海道の地震の影響です。他行さんも、同じみたいですよ。』

と、話しておりました。


札幌に投資していないので、他行には、問い合わせておりませんが、なんか本当みたいです。



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(了)

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不動産投資も節目に来てますよね。何が起きても保有し続けられる保有耐性は持っておくようにしたいと思います。

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟(2棟は、建築中) 123室、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円強/年。


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