インテリヤクザ風な設計&建築のRC新築物件 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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インテリヤクザ風な設計&建築のRC新築物件

こんにちは、shikon(丸山晶)です。

平成最後の今日は、建築中の物件の追加工事の打ち合わせで出勤です。
何かと、追加で工事費用が、発生しますw

不動産関係者は、今日か明日から休みの方も多いですね。


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GW中、都内は、車すいてます。
GWとお盆は、都内での車の移動はスイスイです。

一昨日、都内物件探索日和の中、建築中の物件の他、気になっている物件、何件か見てきました。

その中で、自分より5歳ぐらい年上で、事業も順調な投資家さんの新築中の低層大型RC物件(完成して全室入居しているにも関わらず、建築工事をしておりました。)

住所を聞いて、外観を見に行きました。


他にも、新築RCを計画しているそうです。

今回、外観を見に行ったRC物件、パッと見て、何が、凄いのか一般の方はわからないのですが、収益性が凄いんです。

ここでは、詳しくは、書けませんが、インテリヤクザ風な設計&建築ですww


“強欲資本主義“的なw

都心5区で、表面利回りも7%近いと思われます。
(家賃)値付け間違って、直ぐ埋まってしまい管理会社が怒られたみたいです。

いつかは、都心にRC建築してみようと思います。

令和での、目標設定です。


当方、今まで中古で5棟購入全てRC造り(3棟売却済み)。

新築は、全てRC以外です。

新築RCは、頭金が、多くかかるかもしれない以上に、建物の償却額が小さく資金繰りが大変なような気がします。


令和では、新しい生活スタイルを模索していこうと思います。


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(了)

コメント

No title

RC
あと固定資産税が凄いですよ。
私も新築は8%以上ですが
税金で1%以上低下することになり
いくら30年とはいえフルローンで元利均等で
金利2%だったら利回7%できついですよ。

キャップレート-固定資産税分=4%くらいはほしいですね。

Re: No title

麻布太郎さん、いつもコメントありがとうございます。
この方、多分、某信金でフルローン購入です。
都心5区で新築RC建てれる方は、キャッシュフロー気にしてないです。

〇家賃単価高いので固都税は、家賃年収の4~5%程度だと思います。
〇固都税、空室も含んで、経費率は、家賃年収比率は、10%行かないと思います。
〇売ろうと思えば、表面利回り4%台で売却可能です。

この方の場合、一昨年までに、郊外の物件、全部売り払って現金たくさん持っているうえに、事業でのキャッシュフローもあります。その気になれば、一括返済できます。

No title

港区在住ですが、
確かに少し前までは出口4%台でも売れてましたね
友人は昨年から5%台でもうれなくなってやめてます。そんな土地に集合住宅つぶして邸宅もたってます。利回O%ですね。笑
バブルの時思い出しますね。
利回4%でも現金ある本業以外でもうけてるとか
景気のいい話多かったです。
麻布自動車筆頭に森ビル以外みな飛びました。
令和の時代どうなるのでしょうか
貧富の差がさらにひろがるんですかね。

No title

少し前まで都心や山手線内側で新築たてまくってた友人と建売業者からの一棟RC販売業者と会う機会ありました。

どうよって~
建売業者はまだまだ旗竿地や極小値でデベが
手を出さない小規模のクソ土地でRC建てたら
売れる。さすがに6%だときついが7%近づくと売れる。

友人は 以前は相続対策で資産棄損で評価が
でない物件でも4%代でも郊外の金持ちや地主に
売れたがスルガ問題以降きつくなった。まとまった土地は出てこないし高い今はやってない。様子見とのこと。
また新築販売業者がAD積み増しなど家賃を明一杯あげるためになんでもやってくる(合法的に)
とのこと。(10%くらいはあがると)
そこまでやるつもりなはいとのこと。

都心でもある程度の規模や評価がそこそのないと
資産性がないのでリートなど大手への出口もないとのこと。


違う友人は新築RC都内で7%で刺しまくってます。
笑 半年で4棟買ってますね。(別々の金融機関で)

要するには相続や金持ちのカモはいなくなった。積算棄損してまで買う投資家は少ない。

素人の投資家はキャッシュフローがあるので
回ればクソ土地でも上物建てて回れば欲の皮がつっぱって買ってくる。

うーん怖いですね。

Re: No title

> 要するには相続や金持ちのカモはいなくなった。積算棄損してまで買う投資家は少ない。
>
> 素人の投資家はキャッシュフローがあるので
> 回ればクソ土地でも上物建てて回れば欲の皮がつっぱって買ってくる。
>
> うーん怖いですね。

麻布太郎さん、
情報ありがとうございます。

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟(2棟は、建築中) 123室、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円強/年。


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