サラリーマン投資家は、大変ですね。 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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サラリーマン投資家は、大変ですね。

こんにちは、shikon(丸山晶)です。


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先週から2棟の引き渡し関連と学生時代の同期会の幹事で、忙しくしております。

同期会は、毎日、ドタキャン、ドタ参の連絡きますw

●北海道出張入った。2次会は、参加しますので、場所、教えてください。
●国会会期中なので、キャンセルさせてください。
●(過激派に狙われる職種のため)自宅関連情報は、名簿で非表示でお願いします。




幹事の片割れは、現在、米国出張中で、彼の業務も丸投げされております。
先々週も、アジア統括子会社に顔出すと言って、シンガポールに出張しておりました。

名簿の更新、面倒くさいですw

皆様、エリートサラリーマン(窓際も多いと思うが。。 )としてご活躍中。
そんな中で、アパマン経営を試みようとしている者もいますが、なかなか購入までは至らないようです。

来るメンバーで、結構、時間自由に使えるのは、私と投資銀行の営業で一発当てた者だけですw

金融危機時にメガバンクの大型増資引き受けて、機関投資家に売りまくったそうな。。。
少し前に、2人で会ったら、大手不動産会社の財務金融アドバイザー他、金融コンサルタントと、プライベートバンキングを利用した金融資産の運用を行っており、不動産は、自宅だけだとのことでした。

稼ぎ切った者は、収益不動産みたいに面倒な物には、投資しないのか。


私、収益不動産に関しては、土地からの購入の都内新築に関して、指南してほしいとよく言われます。
昔からの知人には、指導しているのですが、実際に購入できているのは、サラリーマンの方でなく自営業系の方が、多いです。

新築アパートなら、できるのでしょうが、新築マンションの場合、
●土地を抑えるのが、難しい。
●杭を打つ費用等の追加費用が、事前にわからないことが多く計画立てにくい。


ということあたりがネックになっております。

自営業者は、なんらかの手段で資金調達しますし、将来不安は、サラリーマンより大きいので、あらゆる手段で、土地を抑えにいきます。

相場観だけを勉強して、『お前の言うとおりにするから。。』と話すものもいます。

ボリューム入れるのと、場合によっては施工会社のお世話をすれば、建築できたりしております。


一昨日、前にもブログで登場した後輩サラリーマン(現在は、上場企業の子会社の副社長)に、今回竣工したマンションを見せました。
彼のこれからのマンション購入の行動計画を立てるという名目の飲み会しました。
以前、お仕事を私が、頂いていたのでお礼も兼ねて。。(私、義理堅いんですよw)



乾杯直後、まさかの告白。

『太陽光物件を購入しちゃいました。』

しかも2件も、、利回り10%超あるらしいが、金利2%でノンバンクでのフルローン。

ウ~ン。思いっきり信用棄損です。買う順番違うだろう。

昔のメガバンク担当者が、エリアマネージャー兼 支店長になったので、そのお祝いとして彼を貢物として上納しようと思っていたのに、、融資は、無理です。

住んでいるところから、現在、融資を出している地銀で融資申し込みできそうなので、融資面は、なんとかなりそうです。

現在、都内の土地、都心5区あたりだと無理ですが、それ以外であれば、融資条件ありでも抑えられることもあるので、一般投資家にとって、チャンスと言えばチャンスです。

話を進めていくと、これが我儘(ワガママ)です。

物件の希望条件をまとめると、

○(土地値と家賃のバランスで、東京都の東部を薦めたのですが、)東京都の山の手が良いとのこと。
世田谷区・杉並区・練馬区あたりで、、、調布駅は許す。
品川区、大田区もNG。

○アパートは、不可。

○自己資金は、最大15%

以上


エスカレーター式にお嬢大学の学生になった愛娘に、北関東の太陽光の話をしたら怪訝な顔されたので、東京都の山の手地区で、、とのことのようですw






一応、

○旗竿地でもOK

とのことでしたので、

○三軒茶屋(世田谷区)
○旗竿地、長屋形式3階建てのマンション
○利回り7% 9部屋、駅徒歩8分以内


目標に設定しましたw

東京都が旗竿地の規制を変更したので、規制に引っかからないように9部屋としました。

また、私の“大家業の矜持”として防火上、旗竿地での木造アパートは不可ということとして、防火対応した鉄骨マンション造りとさせて頂きましたw


来週から、調査してみようと思います。

三軒茶屋は、無理だと思いますが、旗竿地でどこか周りの土地を購入できれば資産価値が増すような物件あたりなら、実現できそうな気もしますw

/ ̄\      
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┴─┴ ┴ ┴┴┴――――――――――――――――――――――



(了)

コメント

No title

太陽光発電

やっちゃいましたよね。
問題点は
太陽光メーカー撤退倒産続出。
→修理がむつかしくなる。

地目を無指定→準工業等に変更
固定資産税上がる
→利回低下

20年後または壊れたとき
産業廃棄物 破棄費用発生
土地が売却できなくなる。

今後 日本の土地は売れなくなります。自治体も寄付でも受け入れません。
太陽光の最大のリスクはここにあります。産廃付きの土地を買う人は誰もいません。自治体の物納も不可
放置だと毎年固定資産税かかる。
新設にも買い取り価格があわない。

ROI-土地 太陽光の処分費 そう簡単に
儲かりません。


儲かるのは金融機関と不動産業者。

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

 

  ↑
上記コメントの方、コメントの最後に、本名らしき記述あるので、公開は、やめときますね。

Re: No title

> 太陽光発電
>
> やっちゃいましたよね。
> 問題点は
> 太陽光メーカー撤退倒産続出。
> →修理がむつかしくなる。
>

私も後ろ向きではありますが、、
太陽光設備、値段も低下・発電効率も上がってきているので、最近の物は20年後も発電して7円ぐらいで、買い取られると思います。

ちなみに後輩サラリーマンのは、

『オムロン製』 で
『住宅地立地で、土地の価値はある程度ある(総工費の土地代は、15%強です)。』

ため、節税効果も鑑みて、損はしないだろうと思っております。

最大のリスク?

将来不要な土地が増えるのは確実ですが、20年後は、その社会問題に対して法整備がなされるかもしれません。早ければ来年にも改正されそうです。少しはリスクが減るでしょうか?


2019年3月31日 日経新聞より

財務省は個人が不要になった土地・建物を国に寄付できる新制度をつくる検討に入った。全国各地で相続放棄される土地が増えていることを踏まえ、境界や権利関係が明確といった条件を満たす物件を受け入れ、民間事業者や自治体に活用してもらう。活用されない土地の増加を抑える狙い。

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟(2棟は、建築中) 123室、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円強/年。


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