売渡承諾書を書くも実らず。 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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売渡承諾書を書くも実らず。

こんにちは、shikon(丸山晶)です。


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昨今の厳しい融資情勢。

どんなものかと、1棟、物件査定というのに出してみました。

数年前に、土地購入&建築という企画を持ってきた不動産会社に、相談。
この不動産会社には、土地の仲介と賃貸管理をお願いしております。

建築した会社からのバック手数料は、もらわないと言っておりますが真相は、藪の中ですw


業者所有の土地が、バカ安い値段で出ていて、それにどう考えても安い施工費で建築しました。

その建築会社は、暫くして、倒産の憂き目にあっておりました。

土木中心に事業展開していた建築会社さん、建築系の見積もりが、甘かったのだと思います。

私は、文句言わずに、完成しましたが、同じような企画で複数のサラリーマン投資家さんが、細かいクレームをつけまくって、“泣きそうだ”と、現場監督している役員さんが、私にこぼしておりました。

とにかく工事を止めちゃいかんだろう。




当時、その企画を持ち込んできた不動産会社(それまでに取引実績もありました)曰く、

『フルローン行けると思うのですが、誰も手を上げないのですけど、どうです?』

と連絡あり、翌日土地を見にいって、買付いれた物件。


立地は、良いのですが、土地の形状が、よろしくないのです。
頑張って400%の容積率のうち約300%を消化して建築しました。

その後、この手法をパクッって、自分で土地・施工会社を見つけて建築させて頂きました。

今回、高めの売却希望金額を、伝えて、
『売りに出すかわからないけど、御社の顧客にだけ打診してみてよ!』
と連絡しておりました。

先日、京都観光した帰りの新幹線の中で、担当者から電話あり。
『顧客に打診して、1週間足らずで恐縮ですが、、、、、指値、入っちゃっておりますが、買い付け入れたいお客様おります。融資は、大丈夫だと思います。』

翌日、ネットで顧客情報見ると、買主は、中小企業経営者さま。
最近、儲かっていそうな業種。
毎年、数棟購入している不動産会社にとっては、上得意客だそうです。
目線もそれほど厳しくない。
現在、新築した場合の価格を想定して、買い付け価格を考えているそうです。

まとまりそうな取引なので、不動産会社に、
『3方(買主・売主・売買仲介会社)が譲り合った条件でまとめよ。両手取引でしょ!』
伝えたところ、直ぐに返事来て、
『買希望額は、変更すると壊れそうなので、仲介手数料を大幅減額します。』
なるほど。。。買い側は、満額の仲介手数料を受け取るそうですが、受諾しました。

先週、買い付けを正式にもらい、売渡承諾書を私の方で発行しました。

今は、買える方&自己資金を入れてくださる方は、神様です。
自己資金2割以上投入するそうで、融資期間は、30年近く取れると思います。




。。。。。と売却前提で色々と考えていたところ、昨日、電話ありました。

買主の取引金融機関(地銀と信金)さん、融資が伸びないので、断念の方向だと連絡来ました。

融資予定額、少ないw。
30年融資取れるのに、融資予定額に対する満室家賃の割合 約11%です。
積算評価で見ているのか?

融資でそうな金融機関、私からもお知らせしましたが、金利1%未満を希望ということで、厳しそうです。

不動産仲介の担当者、他のお客さまにも打診してみると話しております。

融資厳しいのは、私に対してだけではないと実感しました。

ダメ元なので、売れないものとして不動産活動していこうと思います。

先走って、節税、どうしようとか、今週、税理士と相談しましたけど、無駄になっちゃいそうですw

/ ̄\      
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(了)

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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