劣化等級2級取得 と OYOオマケ - shikon(丸山 晶)の投資譚
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劣化等級2級取得 と OYOオマケ

こんにちは、shikon(丸山晶)です。


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昨今、完成した木賃アパート物件。

完成後に劣化等級2級取得を申請して、昨日、取得できました。

施工会社に取得を頼んでいたのですが、失念していたとのことで、やっと昨日、取得です。

意味あるのかは、わかりませんが、、、
近々、売却するつもりでしたので、次に買う方のために、あったほうがよかろうと思っての取得です。

気が、変わって当分、最低10年ぐらいは、保有することに決めました。
苦労した物件だと、カワイイというか、、

今回の融資を頼んだ信金さん、劣化等級取得しなくても30年融資が可能でした。
(耐用年数超え融資に厳しい現在は、申し込んでも30年融資にはならいないと思いますが。。)

直ぐに売ろうと思っていたのは、木賃アパートには、良い思い出ないんです。

初めての1棟物として名古屋市に建築した企画物3階建てアパート。

2週目から
〇埋まらない。
〇家賃下がる。
〇リフォーム代で30万円の見積もり来る(ワンルームなのに。。)
〇駐車場に申し込みあったら、他の駐車場に比べて角が少し削れているからと500円の値引きを飲まされる。


嫌気が差して、(個人名義だったので、売却益の課税率の下がる)5年経過を待って、満を持して売却。
経費等をよく計算すると +50万円のしょっぱいトレードw

新築表面利回り9.0%のアパートで結構安くできたはずですが、愕然としました。
売却時に名古屋駅構内の“きしめん”(これは美味い)食べて、速攻で、帰京しましたw


売却した東京郊外の1棟マンションも、周りに次々と建つ地主の新築アパートに悩まされ続けました。

相模原にあるアパートメーカーが、地主にローラー営業しておりました。

話聞きに行ったら、

『企画物(ロフトとかはできない)で、1部屋250万円~作ります。』

3か所程、現場を見に行ったら、施工している方に、1人も日本人が、おりませんでした。

このアパートパワービルダー、会社自体は、ありますが、アパート建築事業からは、撤退。

噂では、そこを辞めた方たちが、横浜方面や東京都の中央線沿線でアパートを建築しているということです^^;

アパートが容易に建つ地域には、人一倍、気を付けております。
また、アパート自体も他のアパートと差別化すべく、アパート経営に造詣が深い方しか勝ち残れない気がしております。


今回、場所は、良いので、早く建物代金分を回収すれば、負けはないはず。。

アパート建築費用(土地以外)/ 満室家賃(年) = 7.1年
なので、経費を考慮して10年程度で回収できるはずです。

劣化等級2級なので、50~60年は、貸せるはずなので、、、



まずは、空室埋めないと。。

とりあえず、OYOに、解約されてしまったので、AD付けて、入居付け頑張ってますww(2棟、OYOと契約のはずが、1棟解約!)

夏場は、内見来ないからな~。


ちょっとヤケクソ気味ですw
傷口に塩塗るコメントしてくる方、今日もいるかな??

/ ̄\      
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(了)

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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