空室率 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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空室率

みなさん、こんにちは。

本日は、空室率に関して、書いてみたいと思います。



売価した名古屋の木造アパート、4年程度保有経過したとき、12部屋中4部屋空きが、続いていました。

新築購入したデベロッパーに、管理も引き続き任せておりました。
ホームページ見ると、年間97%の入居率。

よくよく調べてみると、同じ駅に、同じデベロッパーが、建築管理しているアパートあり、8室中4室空き状態。

管理会社に、問い合わせしました。
○空室を埋める方策を示してください。
○(当駅では、合計で、20室中8室空きの事実を示したうえで)御社ホームページの97%入居率の計算方法を教えてください。

。。。空室対応は、しましたが、効果なし。入居率の計算方法は、回答なし。
これは、管理会社ロスカットですね。


まもなく管理会社を、駅前にある大手管理会社に変更して、2か月ほどで、家賃も下げずに、満室になりました。

そんなに、空室率が高い駅ではないのですが、この時学んだのは、当たり前ですが、自社が建物管理している物件を優先的に客付けするという事実でした。
名古屋は、比較的管理会社の寡占化が進んでおります。


入居率は、家賃発生している日数ベースで計算すべきであると考えますが、高入居率をうたっている管理会社は、計算方法を聞いてみたほうがよいと思います。



ざっと計算して、入居期間4年、空室期間1.5か月として計算すると入居率は、96.87%です。
退去してから、リフォームもするわけですし、部屋の申し込みして実際に入居が決定して家賃が発生するまで、それなりに期間かかることもあります。


また、一般的に、8月や12月のように、入居申し込みが少ない時期もありますので、97%近い入居率というのは、ほぼ満室であるということになります。

自分は、1月半程度、入居ないと、管理会社に、反響や内見の状況をヒアリングすることにしております。

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(了)

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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