ブログ4周年(ブログ開始から東京に6棟新築) - shikon(丸山 晶)の投資譚
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ブログ4周年(ブログ開始から東京に6棟新築)

こんにちは、shikon(丸山晶)です。


クリック応援よろしくお願いします。  

夏休み中です。南アルプスにいますが、結構、暑いです。

当ブログを開始したのは、2015年8月14日
フラッと書き始めました。

本日で丸4年です。


無理せず、書いているので、長続きしております。
そもそも不動産に関する活動を、毎日しているわけではありません。

不動産投資は、チャンスじゃないかと思い、自分をエンカレッジ(encouredge)する目的もあって、書いてきました。

変な雑音にも、紛らわされないように、なるべく自分で考えて投資戦略を考えております。
まともな業者、まともな金融機関とは、多く接触しておりますが、大家系の方との接触は、他の大家の方に比べて極端に交流が少ないと思います。


お陰様で、“かぼちゃの馬車”も、問題発生まで知りませんでしたw

投資(金融投資でも、不動産投資でも)は、最終的に少数者が勝つという哲学を持っております。
アゲインストの風が吹いた時に、大衆に人気のある投資方法は、出口に売りたい人が殺到して最終的に負けてしまう可能性が高いと考えております。

自己紹介&投資方針(不動産) 2015/8/14

最初のブログを見ると、ブログ開始時からこの4年で、
●1棟売却(大阪市)
●6棟建築、1区分購入(全部、東京都区部)

しております。

いままでのところ予定通り です。
昔、作った予定表だと、2021年3月までに、後2棟建築して、引退することになっております。

不動産のインカムゲインで、生活して、キャピタルゲイン(不動産、株)で、新築の原資にしてきました。

それから、事業で作った借金5000万円程、返却しました(まだ、若干残っておりますw)。

名古屋で、S造りの新築を行って(これは、プランを提供された)、東京地区でも可能かもと思って、模索して、東京で1棟目を建築中にブログを書き始めました。

最初は、東京地区で
●千葉駅
●(埼玉)大宮駅
●横浜 吉野町駅

そばで、建築を計画するも建てられず。
この時に、土地が安いとか利回りが高いところが建築しやすいとは、限らないと理解しました。

東京のほうが、建築しやすいかもと思い、現在に至っております。

『なんで、東京で建築できるの?』
と聞かれることも多いですが、
『(家賃の高い)東京でのマンション建築は、資金の回収(投下資金や建物部分に限った回収)が早いんだよ。』


建築費なんて、どこでもほぼ同じなので、家賃高い場所の方が、銀行評価も結構出る(経費率も空室率も家賃下落率も低いという仮説)のでは、ないかと思い建築してきております。

収益還元評価で、担保評価する某金融機関で、買えるだけ買おうという戦略で。。。。 (途中から、他の金融機関でも)

この金融機関、現在、某アパートメーカーの土地建物に、1兆円程度の融資残高があり元気ないみたいですww株価もwww

関東地方(他の地域は不明)では、今年初めから、メインバンクと準メインバンクで、このアパートメーカーには、強烈な追い込みをかけておりますw

早く、終わらないかな~。




7月に2棟完成して、現在、気が抜けております。
株式トレードも調子、最悪です^^;

東京での建築、土地も高いし建築費も高い、、、消費税も税率上がるし、、、、、融資が、通常状態に戻っても、自己資金が結構必要な気がします。
※投資自己資金を回収するのに、今までと同じ対象物件だと10年以上、回収に時間がかかるような気がします。
5~7年ぐらいでインカムゲインだけで回収したいところです。


さて、今後、どうするべかな。



全体で見た財務状態は、結構酷い面もありますが、個別の物件の損益は、立地には気を使っているため健全です。


不動産賃貸業で新築する場合、本当に、立地は重要だと感じます。
※中古は、妥当な金額で安く買えれば、良い。
経費率も空室率も家賃下落率も低い立地だと、強気で投資残高を増やしていけます。


東京都心部の家賃は、下がっていないし、現在、新規の物件建築少ないので、家賃は、暫く強含みではないかと管理会社も話しております。


/ ̄\      
│田│ ▲ ▲▲▲ ブログランキングの応援よろしくお願いします^^
┴─┴ ┴ ┴┴┴――――――――――――――――――――――



(了)

コメント

No title

ブログ開設4年。おめでとうございます。

投資に関する「雑音」は本当に多いですね。

投資において、常に正しい風見鶏が欲しいものなのですが、そんなものも存在しなく、リスク管理を徹底するしかないという結論に至ります。

ありがとうございました。





Re: No title

> ブログ開設4年。おめでとうございます。
>
> 投資に関する「雑音」は本当に多いですね。
>
> 投資において、常に正しい風見鶏が欲しいものなのですが、そんなものも存在しなく、リスク管理を徹底するしかないという結論に至ります。
>
> ありがとうございました。

どうもです。

株では、含み損は、持ち越さない。
不動産では、なるべく値上がり立地を買う。

がマーケットで生き残る術です。

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プロフィール

丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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