不動産投資の方針(2008年頃) - shikon(丸山 晶)の投資譚
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不動産投資の方針(2008年頃)

上海万博があった2010年に、天津 保税区の視察に行きました。
そうです。今、爆発で大変なことになっているところです。
広大な敷地にキャタピラー、パナソニック、日立建機などの工場が、多数ありました。

北京からの道中、高速道路の脇は、低木しか生えてない砂漠化しそうな土地が多かったことにも驚きましたが、中国経済の発展ぶりを、まざまざと見せつけられました。

先週の人民元切り下げも含めて、中国しっかりしてほしいものです。
日経先物が、シカゴで大きく下げた中で始まった東証、2万円を大きく割ってはじまり3%安で引け。

私は、ノーポジ被害なしと言いたいところですが、先週から保有の内需株、寄り全面安の中、朝一番でブン投げました。
基本、空売りはしない(よい思いしたことない)ので、暫く相場は、様子見するかもしれません。

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2008年当時の不動産投資方針ですが、、

当初は、①その地域で、競争力がない物件はNG②3点ユニットは、やめようという2点のネガティブリストだけで、
RCか重量鉄骨の構造でキャシュフロー、銀行の積算担保価値の出る物件を探しておりました。

東京23区では、銀行の積算担保価値の出るなんていう都合のよい物件は、なかったと記憶しておりますが、近郊には、結構ありました。
とにかくこの時期、不動産業者に融資が出なかったですから。
当時は、株式をやっておらず、リーマンショックのあの暴落(25日移動平均を30%近く下回るまで下げました)をよく見ていたら、恐くて不動産買えなかったかもしれません。

麻布十番で、築10年で表面利回り8%台半ばのRCとか、板橋区新築で9%のRCとか、笹塚で築15年で10%のRC等もありました。
経費率20%、空室率20%、路線価(公示価格)で銀行担保評価を見ていたので、目もくれませんでした。
こういう物件は、固都税や管理費の経費率は、低いはずだし、常に満室だろうし、実勢土地値と路線価は、都内だと2倍近く違うわけで、今思うと検討すべきだったかなと思います。


昔も今もどんどん買い進めていきたい方は、中古RCで、キャッシュフローもよく(資金の回収が早い)、銀行の担保価値も高い(銀行の言う、いわゆる信用棄損のない)
地方の物件を買うのが、良いのだと思います。

最近の本で(面識はない方ですが)浅田あつし さんの本は、よく書かれているのだと思います。
私も参考書として、使わさせていただきます。
「資産10億 最速達成不動産投資」 浅田あつし著

※2010年から投資を始めて、今年5月時点で38億投資とのこと。保有物件からのキャッシュフローも凄いんでしょうね。
浅田さんのメルマガで、「金持ち父さん、貧乏父さん」と並んで自分の書籍を推奨されており、投資法として間違いないと思います^^

それでは、皆様、よい週末を。

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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