要注意債権に積むのに忙しい金融機関の訪問 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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要注意債権に積むのに忙しい金融機関の訪問

こんにちは、shikon(丸山晶)です。


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音沙汰なかった金融機関の方から、先週、朝ショートメールで、 『今日伺がってよいか』 と連絡あり。

どうせ、大した用事ではないだろうと思いましたが、やっぱし単なる茶飲み話でしたw

6月度決算の会社の様子伺いでした。
決算自体は、7月に終了しておりましたが、報告しておりませんでした。
赤字なので。。。急ぐ必要はないかと、自主判断w

『2年連続赤字ですが、何か?』

新築していると、利息やら土地の取得税やらで、費用が先出されてしまうので、赤字になりがちです。
2年連続で新築して延べ2棟の法人なので、赤字やむなし。(言い訳です)
今年度は、黒字になる計算です。。


この金融機関、不祥事というほどではないですが、トップが、少し前に退任しており、業務の見直しをしているようです。

耐用年数超えの融資を積極的に行っておりましたが、超都心の物件以外、今後は、厳しいそうです。
今まで、融資額が、ある一定額までは、支店にある程度裁量があったけど、今後は全案件、本部審査です。

耐用年数縛りが、どの金融機関でも厳しくなってくると、アパート系等耐用年数が比較的短い案件は、次の人が購入するとき融資が今後付きにくいかもしれません。

買う方が頭金いくらでも入れても良いというような人気物件は、問題ないでしょうけど。。

都内新築アパート系は、ベテラン大家は、出口はないものとして建築している方が多いと思います。
生産緑地の問題もあるし、足立区や世田谷区あたりの(ちょっと駅から遠いかもしれないけど)地主系の立派なアパート・マンションを見てると戦意喪失してしまいますw


如何に競合しないように、避けるか?

訪問してくれた担当者、若者なのですが、最近、何を中心に仕事していたかと言うと、
『本部から指定された不動産売買仲介会社の仲介案件の全件調査をしていたそうです。』

本部から指定された業者の取り扱い物件は、免罪符になるので、次々と要注意債権にあげているとかwww

話、聞いてみると、、
〇サンタメ業者の家賃保証が、切れる物件、6部屋中2部屋しか埋まってない物件発見。
〇改めて、最近のレントロールを作成したら、審査時と全く違っていた。

。。。。等々

他の支店の話(としておこう
〇予算達成のために、支店が近くにない地域の融資をしたが、夏暑い中、再調査で現調が辛かった。
〇郊外の民泊に融資してしまって、経営状態が、思わしくない。
〇地方の方に支店そばに法人作らせて、融資したりと頑張りすぎた。



ディスクロージャー2019を、置いていかれましたが、
●経常利益は、最高益
●当期純利益 減益ですが高水準

を強調して帰られました。


その他、銀行関連だと、

他の投資家さんの話を聞いてみると、この金融機関に限らず、どの金融機関も1人あたりの融資総額の上限を厳しく守ってきているように感じます。
●1人融資総額3億までとか、
●1人3棟までとか、

純資産がたくさんあるとか、負債比率が低い方は、普通に融資が引けると思いますが、そうでないと融資は厳しい状況なのかもしれません。

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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