出口戦略は、相続で。。 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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出口戦略は、相続で。。

こんにちは、shikon(丸山晶)です。


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大学生の長男坊から、昨日、質問あり。

世の中に、相続税というものがあることに気づいたようで、、、

『親父死んだら、相続税払えないよ。多額の借金も背負いたくない!とりあえず長生きしてくれ~。』

相続税のために、長生きしてくれって。。。。。

私としては、
『立つ鳥跡を濁さず!』で考えているぞ!!!

出口戦略は、
『相続です!!』


所有する物件も、常に、
時価(取得価格でも) > 簿価
時価(取得価格でも) > 相続税評価額

の積算評価で担保評価する銀行でいう “担保割れ物件“ を、所有しておりますww

意識しているわけでなく、賃貸堅い物件買ったり建築したりするとなるとどうしてもこうなるだけです。

購入/新築して、その後運営で手間を掛けたくない物件を選んでいるだけです。
意外と純資産なくても買えました(^-^)/

不動産系投資本では、“イケナイ“状態ですw

このあたりのことは、機会あれば別途書きたいと思いますが、色々と示唆に富む内容だと思います。


話は戻して、私の考えている出口戦略は、

●相続税対策物件として売却
  “時価 > 相続税評価額“の物件で建物の減価償却も大きく取れる物件を所有して、いざとなれば、相続税対策物件として高値で売れるようにしておく。

●自分の死亡でも相続人に迷惑をかけないようにする。
  “時価 > 相続税評価額“の物件が全てなので、相続税は、少なくとも現在発生しないと思います。
  よって、相続税対策で、新規に物件買ったりしなくて良いと思います。
  家族会社の簿価や株主構成にも、注意を払っております。


長男坊には、相続税は、ゼロだと思うよ と伝えると、酒が進む進むw
お前、現金な男だな~ww

物件の簿価に比べて、相続税評価額は、半分くらいだと思います。

東京都と愛知県の中心部の物件しか所有していないので、そんな感じです。
『自己資金は、約2割ぐらいだと思うので、個人+法人の金融資産を足してもマイナスだと思うよ~。』

物件簿価(取得時)      100
借入金(自己資金2割)     80
相続税評価額          50

※物件だけで見ると(取得時)、 純資産20 < 相続税評価額 50
  ⇒ その他の純資産を考慮しても、(相続税評価に基づいた)純資産 は、マイナス!

こんな感じでしょうか?

将来、私が長生きして、借入金減って、純資産がプラスになることがあれば、
『親父、(相続対策で)この物件、個人名義で買ってくれ!』

と言えば、黙ってサインするよ!とも話しましたw

私、贅沢ではないので、月々の生活費を確保されれば。。。。。自由にしていただければ。
君のお母さんは、“金が掛かる女”だから別に対応してくれwwwww



首都圏で活動しているとよくわからないのですが、
『銀行担保評価額(ニアリーイコール 相続税評価額)より物件価格が安いお買い得物件です!』

と営業メールが良く来ますが、、、

良く考えないで物件買い進めていくと、
コレ、もしかすると、、、、、、自分の相続対策で、都心の物件を将来、新規に購入するなんて面倒なことになるのでは?


/ ̄\      
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┴─┴ ┴ ┴┴┴――――――――――――――――――――――



(了)

コメント

長崎チャンポンのお店で1人大笑いして読まして頂きました。

週末読み返します。

ありがとうございます。

実は気になっていたんですよ。この題目。

Re: タイトルなし

> 長崎チャンポンのお店で1人大笑いして読まして頂きました。
>
> 週末読み返します。
>
> ありがとうございます。
>
> 実は気になっていたんですよ。この題目。

b.n.f.さん目指して、秋葉にビル3棟ぐらい買えば、大丈夫ですよw

No title

アメリカで超有名な家計・投資コンサルタントにDave RameseyとChris Hoganがいて彼らのPodCast を毎日聞いています。アメリカは自己破産する人が非常に多いので、番組でそこから抜けだし億万長者になる方法をアドバイスしています。(アドバイスが明快で実績もすごいものです。アメリカ株式市場の恩恵をフルに享受できるとこうなるんですね。)

番組の枕詞に常に言うのは、「所有資産から負債を差し引いた実質の資産を増やすことが大事。」ということなのですが、ここで触れている投資の出口に関しても、同じことが通じますね。

#経営者としての多大な苦労を、”笑い”に変える丸山さんのユーモアには負けますね。

ありがとうございました。

信用力があって、積算評価低い物件でも買い進められるのであれば、都心戦略は良いですよね。僕も早くそうなりたいです。あと、10年くらいかかりそうですが。。。

Re: タイトルなし

> 信用力があって、積算評価低い物件でも買い進められるのであれば、都心戦略は良いですよね。僕も早くそうなりたいです。あと、10年くらいかかりそうですが。。。

不動産以外の収入がある方は、都心5区とかは無理でも、比較的都心を買えると思いますよ。

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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