RCメーカーの提案を待つ! - shikon(丸山 晶)の投資譚
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RCメーカーの提案を待つ!

こんにちは、shikon(丸山晶)です。


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週末、RCメーカーを訪問。

不良資産の有効活用の一環として、、シコリ土地に建築プランを、入れられそうなら提案してもらおうと思い出かけました。

現在、5階建てだと建築費あがって採算合わないだろうと思い4階建てで様々なプランを入れておりましたが、お話しして、5階建てエレベーターなしで提案してくれることになりました。。

ご提案、お待ちしております。

RCで建築したことない(中古での購入は、今まで全てRCです)ので、高いか安いかわからないけど、昔、投資マンション用RC建築メーカーと仲良かったので、ポイントは、わかっているつもりです。

RCで新築すると、
●工期が長い。
●耐用年数が長い関係で、償却が少なく資金繰りが辛い。
と思い、RC新築は、検討してこなかったのですが、このご時世、次々に建築できるわけでなく、壁式RCを勉強してみようと思った次第です。

鉄骨・人件費の値段も高騰しているし、どうせならRCもありかなと思っております。


30mぐらい杭打ったとしての概算価格を営業の方が、話してくれましたが、予想ほど高くないかも。
この会社が建築した物件の説明も受けましたが、内装も含めて、なかなか良い感じでした。

私の事務所近所に建築した物件があったので、事前に外観を見に行っておりました。
エレガントな打ちっぱなしでした。

子供の時に、5階建ての団地(当然、エレベーターなし)に住んでいた私としては、5階エレベーターなしは、ありだと思うのですが、管理会社からは、NG出されているのだが。。。

今日の夜に会うような気がするので、もう一度、聞いてみようっと。

いざとなれば、家賃下げれば入居問題ないエリアなので、採算が合うとしてどうなんでしょう。


融資がこけてしまったプ新築プランも、提案されたが、私は、それどころでないので、そちらは、日曜日に土地だけ見に行きました。
よさげだったので、知り合いに投げて、本日、現地で説明を受ける予定だそうです。

悔しいのは、そちらのほうが、自分の所有土地より場所が、はるかに良くて、利回りは同じくらいと想定されること。
私は、敗戦処理中なのにw

本人は、『利回り低くないか?』と申しておりましたが、賃貸鉄板地域(山手線駅徒歩圏)ですので自己資金が出せる人は、検討してもよいかと。。



海外情勢も不安定ですし、現在の日本の不動産市況も考慮すると、新規の不動産投資をどうするか悩むところですが、東京の超都心は、賃料も物件価格も上がり続けると思っております。


/ ̄\      
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(了)

コメント

RC ベータ―無しは・・・

RCですか
此方はRC専門です。笑

老婆心ながら
5Fエレベーター無しですか?
絶対避けた方がいいいです。
4Fエレベーター無しの物件保有しておりましたが
女性はほぼNG。1年間空室になり最後は賃貸会社が相手にしてくれなくなりました。
最後は生きのいい男性の入居。
あと5Fベータ―なしの物件で破綻も知ってます。
5Fの家賃は通常4Fの103~105%くらいとれますが最後家賃 4Fの50%になってました(1Fの70%)
購入打診があったので 
賃貸会社にヒアリング 男性の学生さんであれば
入居しますよ。家賃7掛けですから 勿論
礼金敷金0 AD2カ月以上。
プラン次第ですが 5Fの家賃-を考えると
4.500万でのエレベーターは採算べーすでも
そのほうがあってくるかと。
ご参考になれば。

エレベーターで400万~500万。
メンテナンスといっても交渉で月1万位でいけます。

Re: RC ベータ―無しは・・・

> RCですか
> 此方はRC専門です。笑
>
> 老婆心ながら
> 5Fエレベーター無しですか?
> 絶対避けた方がいいいです。
> 4Fエレベーター無しの物件保有しておりましたが
> 女性はほぼNG。1年間空室になり最後は賃貸会社が相手にしてくれなくなりました。

アドバイスありがとうございます。

エレなしの4階、何も問題なく入居付けしております。
入居付けの問題は、1階の方が多いです。

所有はしておりませんが、20m2で家賃10万円前後の繁華街から徒歩圏のバリバリのデザイナーズ物件(5F)は、入居付け何も問題ないように感じます。

要は立地ですね。

No title

立地と競合ですね。
当方も繁華街徒歩1分ですが
10年前までは4F全く問題になってませんでした。
10年間で新築10棟。エレベーター標準になってしまいました。

破綻物件も大〇大学徒歩7分 駅徒歩5分です。
築15年重量鉄骨。新築~10年倉は5Fベータ―無しでも問題なかったようですね。

そうなる前に売却というのであればありかもです。
RCだったら10年以内だったらいつでも売れますから。笑

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟(2棟は、建築中) 123室、満室想定家賃(あくまで予定)は、約1.3億円強/年。


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