地主との闘いは、不戦敗でw - shikon(丸山 晶)の投資譚
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地主との闘いは、不戦敗でw

こんにちは、shikon(丸山晶)です。


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週末、内覧会へ、
23区内の山の手エリア。

設計事務所が主催の来月完成予定の壁式RCでした。

感想を一言でいうと、 “普通” ww
内覧者も数人で、殆どの方が質問内容からして初心者さんでした。

広い敷地(住宅地、容積率200%)に、地下を少し掘って4階建て12室(30~45m2)。

マンション規制の影響もあるので、1LDK中心に、間取りを工夫したと説明がありました。

設計士さん、苦労してボリュームを入れているけど地主なら、4階8部屋 55m2の2LDK、全室南側で、建築するでしょうね。

今回、土地代と建物本体(消費税含む)で、表面利回り6%と話しておりました。
外構費や設計費を含んでいないということなので、実質5%台半ば。

今回の場合、投資家が、コツコツお金貯めて、一球入魂で購入といったところでしょうか?

山の手エリア、土地も余っていて地主さんにも体力あります。
建物だけなら、今回計算すると12%台半ばくらいになります。

5%台半ば(投資家) v.s. 12%台半ば(地主)

土地からの購入して地主さんと勝負するのは、無謀にも思えます。


低層エリアのマンション新築は、資産性ありますが、総工費に対する土地割合が大きくなり土地ありと土地なしでは、収益性に大きく差が出てしまいます。

私は、住宅地域での地主との戦いは、不戦敗とします。
山の手地区、いくらでも土地の供給ありますしね。

小中学校の同級生等、地元の地主の方、贅を尽くした建物を建築しております。
大和ハウスとか積水ハウスとかで、、、

今回、余り市場にない広めの1LDKと話してましたが、顧客ターゲットになるアクティブな若者は、もっと都心に住むことを好みます。

単身社会人・ディンクス・小さな子連れ世帯は、とにかく忙しいので、電車に30分も揺られて通勤したりしない傾向があります。


管理会社に聞いても、もっと都心の1LDK、2DK(50m2程度でOK)の建築を薦められます。

空きが殆どないです。
いざとなれば、山の手地区も含む郊外から顧客をジャッカルしてくればなんとかなります。

都心部は、家賃は下がるかもしれませんが、空室率は、上がらないと思っております。

首都圏エリアは、全エリアが次々と新規物件が建築される弱肉強食の世界です。


/ ̄\      
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(了)

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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