また赤字。 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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また赤字。

こんにちは、shikon(丸山晶)です。

今週は、週初、香港理工大学での学生 対 警察の衝突を見て、気持ちが萎えてしまいました。
日本では、『桜を見る会騒動』で大騒ぎというレベルの低さw


30年以上前、中国本土に3か月、旅する前後に寄った初めての外国・香港のことが思い起こされます。

ディスコでは、ユーロビートが全盛。

C.C. CATCH
バナナラマ
MODERN TALKING


香港人・外国人、踊り狂っていました。活気あったな~。

当時、インターネットもなく限られた情報の中、地球の歩き方(迷い方?)に掲載されていたドミトリーで知り合った貿易業を営む(密輸物産勤務と本人達は、話していたw)お兄さん達に、色々と現地事情を教えてもらって遊んで、その後独立してからも、仕事でも香港に良く行っていたのですが、昔の香港の面影は、もうない。

観光業と金融業は、駄目になるだろう。

6月に訪問した時に、会った日本人の方々は、全員、まだ香港を拠点にしているみたいだが。。。



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★★★


昨日から、10月決算の会社の決算処理をしておりましたが、先程、終了して、税理士先生に後の作業は依頼します。

6月決算の会社に続いて、赤字だよ。

しかも、2期連続赤字ww
役員報酬を取り過ぎている面もあるが、大丈夫かw

前期は、立退き(立退き費用と弁護士費用) & 取り壊し費用で、大きく経費計上。

今年は、引き渡し物件、完成が遅れ、収支トントンの予定が、赤字に。

6月決算と10月決算の会社、それぞれ会社簿価が高い(不動産売却益が多く出ている)関係で、将来、相続人から対策しろと文句言われたくないため、強烈な物件(積算は出ず、建築するのに時間がかかる物件)を購入しております。

年取ったら、不動産関係、何もしたくないです。



6月決算の会社は、土地が狭い&地価が高い立地&高層(8階建てと5階建て)を鉄骨で新築。

10月決算の会社も名古屋駅傍に、築浅・高層RC(9階建て)を購入。
今回の物件は、立退きに手間取った3階建ての軽量鉄骨。

今後は、何も触らずに、2社とも寝かせておこうと思います。

なぜか、2社とも10年近く設立後経過するが、一度も税務調査が来ていない(^-^)/。
今、来られても赤字なので、何も取れないからね。


高層マンションを投資ベースで建築しようとすると建築費の関係で、家賃がある程度高くないと採算が合いません
高層にすると建築単価は上昇します。

〇私の場合、ボチボチの立地で表面利回り、最低7%ぐらいは欲しいです。
〇後、建物部分の回収は、経費、空室損を考慮しても10年程度で行いたい(15年で回収では、ちょっと辛い)。


上記視点で、最近、名古屋と京都の不動産関係者に、状況を聞いてみたけど、まだ、東京の方が、家賃が高い分、高層だと採算が合う感じがします。


最近は、土地の高騰と建築費の上昇で、採算が合う(自己資金も少なくて済む)案件が、全くありません。

東京での低層階用の賃貸マンション用地、採算合うかもというのが出ると直ぐに、買付入っております。

色んな思惑の方がいる複雑で流動性のあるマーケットです。

東京都心は、投資家のためでなく、資産家の資産管理・資産防衛のためのマーケットになってくのでしょう。

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(了)

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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