地方中古RC投資法 - shikon(丸山 晶)の投資譚
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地方中古RC投資法

中国に端を発した世界同時株安、止まりませんね。
中国では年金資産の30%、約20兆円(日経新聞報道)を、株式市場に振り向けることを認可と報道ありましたが、効果なし。
GDPマイナス成長だろうと不景気突入だろうと、構わない?ですが、金融システムの混乱だけは、勘弁してほしいところです。

ということで、先週金曜日から、金融株の動きを注視してますが、今年、メガバンクでは一番ボラが大きい
8306 三菱UFJ銀行。
寄りの成売、金曜日650万株、本日、780万株でした。
これだけ投げ売りが出ても、本日、10:30AMに上海市場開くと、急落。世界の金融市場大丈夫でしょうか?
本日の東証、業種別では、下落率一位 銀行、二位 不動産 でした。

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先週、金曜日に、キャシュフローが出て、銀行担保価格(積算価格)も高い物件を買っていけば、規模を大きくする旨を書かせていただきだきましたが、これに関してです。

一言でいうと、この手法は、「下りエレベータを全速力で昇っていくような投資法」なのでは、ないかと感じております。
自己資金を抑えての購入(銀行の融資額を考慮して、売買価格を考える)のメリットがあるのですが、購入後の管理/客付けも、他物件に比べて真剣に行う必要があると思います。
家賃の下落が、急に来る可能性もあるし、土地値が安いため、長期的にみると資産価値としてどうなの?という課題が、あります。


自分の保有した物件では、東京都 市部RCや埼玉RC物件が、そのような物件でありました。
保有約5年間強で、家賃がそれぞれ、15%、12%下落しました。
ファンド物件だった等で、購入時の家賃が高めの設定だったのですが、かなり下げてますね。
もう下がり切ったという考え方もありましたが、利益確定の意味もあり売却しました。

ちなみにリーマンションク後より311震災後に家賃下がりました。

両物件とも礼金1か月/敷金1か月で募集しており、入居率も95%程度は、ありましたので、運営上の問題は、なかったです。


2010年ごろは、自己資金少ない中、北関東や三重/岐阜あたりを物件よく見にいったのですが、購入には、至りませんでした。
車社会を理解できなかったり、銀行融資が、うまくいかなかったりと購入できなかった理由は、様々です。

今後、機会あれば、地方物件にもチャレンジしていきたいと思ってます。

私の地方物件購入の判断条件の1番目は、融資終了後(または、減価償却終了後)も、物件を貸せるかということです。
取り壊すには、費用かかりますからね。

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丸山 晶

Author:丸山 晶

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不動産投資(アパマン投資)、株式投資(スインングトレード)、ネットコンテンツ投資(B to B関連)を実践。
不動産所有物件は、東京都区内と名古屋市内に、9棟 123室、満室想定家賃は、約1.3億円強/年。


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